房产早参|国常会明确“进一步优化房地产政策”；万达商管超162亿元股权被冻结
| 2024年3月25日 星期一 |NO.1 国常会明确“进一步优化房地产政策”3月22日召开的国务院常务会议指出，房地产产业链条长、涉及面广，事关人民群众切身利益，事关经济社会发展大局。去年以来，各地因城施策优化房地产调控，落实保交楼、降低房贷利率等一系列举措，守住了不发生系统性风险的底线。要进一步优化房地产政策，持续抓好保交楼、保民生、保稳定工作，进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效，系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求，加大高品质住房供给，促进房地产市场平稳健康发展。要适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快完善“市场+保障”的住房供应体系，改革商品房相关基础性制度，着力构建房地产发展新模式。点评：国常会针对房地产政策提出的进一步优化，显现了当前宏观调控对于房地产市场的细致关注。特别是强调保交楼、保民生、保稳定，均显示出政策针对性强、操作性较为具体，突出了调控政策的人性化和实事求是。实施此类举措有助于稳定市场信心，减少潜在的系统性风险，同时也鼓励市场潜在需求释放，对房地产市场平稳过渡至长期健康发展具有极其重要的意义。NO.2 杭州二手房新政首周市场活跃度攀升杭州全面放开二手房后首周，从贝壳、我爱我家等中介机构的先行监测指标来看，市场活跃度在攀升：新政首周新增客户咨询量环比增加15%以上，新增挂牌房源增长18%，下定环比增长超18%。数据显示，从3月14日杭州全面放开二手房限购后，杭州二手房日成交量总体呈现上升趋势，最高的一天是3月18日，达316套。截至3月21日晚10点，新政出台后一周杭州共成交二手房2145套，日均成交约268套。“目前看杭州楼市小阳春持续到4月是大概率事件。”杭州贝壳研究院院长上官剑认为，杭州针对二手房市场精准施政，而没有对新房放松限购，在全国有其示范意义。点评：杭州放开二手房限购政策后市场活跃度的提升，是市场对调控松绑的直接反应。二手房市场的活跃对于促进当地房地产市场流动性有积极效应，缓解市场压力，帮助平衡供求关系。杭州以细致的政策调控作为试点，对其他城市具有借鉴意义。NO.3 万达商管超162亿元股权被冻结天眼查信息显示，大连万达商业管理集团股份有限公司所持有的大连新达盟商业管理有限公司约162.06亿元股权被冻结，执行法院为江苏省扬州市邗江区人民法院，冻结期限自2024年3月20日至2027年3月19日。具体来看，该次股权冻结的相关案件为一起金融借款合同纠纷。其中，原告为中国民生银行扬州分行，四名被告分别为大连万达商业管理集团股份有限公司、扬州万达商业广场有限公司、泰州海陵万达广场投资有限公司、南京万达茂投资有限公司。该案将于4月18日上午开庭审理。点评：这显露出万达商管面临的财务压力，体现在金融借款合同纠纷上。可能对企业的信用状况和后续融资能力造成不利影响，同时也向市场传递出房地产开发商负债管理压力的信号。冻结期限长达三年，对公司未来的运营和战略发展均有较大影响。NO.4 深圳印力中心获35.9亿经营性物业贷日前，印力集团深圳总部核心资产印力中心获取了35.9亿元经营性物业贷款，用于提前赎回2026年到期的CMBS。截至2024年3月，印力已累计完成84亿元的经营性物业贷款置换CMBS业务。对此，印力方面表示，用经营性物业贷款置换CMBS，是响应国家政策指引，改善企业融资结构，进一步提升经营业绩的积极举措。据了解，印力此次获批经营性物业贷款项目包括深圳印力中心、宁波鄞州印象城、西安龙首印象城等项目。点评：这反映出企业积极响应国家对改善融资结构的指导，同时也体现了公司优化债务结构、降低杠杆风险的意愿。通过此类举动，可见印力集团致力于改善财务状况，增强公司的抗风险能力。在当前房地产行业整体债务压力仍然较大的背景下，这种策略可能为行业其他企业提供了良好的案例。NO.5 万物云2023年营收和利润双增3月22日，万物云公布的2023年度业绩报告显示，2023年万物云实现营业收入331.8亿元，同比增长10.2%；核心净利润23.4亿元，同比增长29.8%；现金及现金等价物达155.7亿元，现金盈余保障倍数达1.3倍。报告期内，万物云循环型业务收入达266.6亿元，同比增长14.2%，占总收入比例达80.4%，比重增加2.8个百分点。万物云在保持规模增长的同时，与万科间的关联交易继续下降，占收入比例降至13.5%。业绩会上，万物云董事长朱保全认为，2023年-2025年是物业行业的分水岭，即从房地产开发产业链下游向不动产持有的消费转换与跨越，需要行业优秀公司解决收入结构转换、规模增长带来的系列问题。点评：2023年业绩增长显示出万物云在行业调整期间拥有良好的抗风险能力和业务运营效率。向不动产持有的消费转换是物业服务企业未来发展的必然趋势，万物云能够在此转型期保持稳健的财务状况，而且还降低了与万科的关联交易，这有助于其在市场竞争中保持独立性和公平性。从万物云董事长的阐述来看，未来三年将是物业行业重要的转型期，此时物业公司需要关注如何通过服务升级和经营模式创新，来实现从成本驱动向价值驱动的转变，并应对行业整合期可能带来的挑战。
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